Vitórias: Construtora condenada a indenização e aluguel por atraso em entrega de imóvel

Vitórias MSB AdvocaciaO caso trata-se de ação indenizatória, fundada em atraso na entrega de unidade imobiliária, movida pela cliente do escritório em desfavor da construtora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. – TAGUATINGA QI 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em apertada síntese, narrou a autora ter celebrado contrato de promessa de compra e venda com a construtora. Apontou o descumprimento da obrigação principal, tendo em vista o atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel. Pediu a condenação para devolução de juros de obra pagos (em dobro), a condenação para pagamento da multa moratória, e a condenação a título de indenização dos valores dos alugueres despendidos com a locação de imóvel no período de mora.

Em sentença, o MM. Juiz, Julgou parcialmente procedente condenando ao pagamento:

a) de indenização, a título de valores despendidos com alugueres, durante o período compreendido entre o primeiro dia após a data limite pactuada para a entrega da unidade (27/01/2013), já computado o prazo de prorrogação, e 07/05/2014, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, levando-se em consideração o valor do contrato entabulado às fls. 48/54 com os devidos acréscimos de correção monetária pelo INPC, desde os respectivos vencimentos, e de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação;

b) à restituição dos valores despendidos a título de juros de obra, de 21/02/2013 a 21/04/2014, quantia a ser atualizada monetariamente pelo INCC, desde a data do ajuizamento da demanda, e acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Quanto ao pedido de condenação para inversão da multa moratória, entramos com o recurso de apelação para o TJDFT. A 4ª Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, julgou em poucos meses o nosso recurso e afirmou que “constatado o atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora, deve ser invertida a multa prevista no contrato firmado entre as partes, para o fim de impor à inadimplente o pagamento da cláusula penal (multa) compensatória ali prevista.”

Vejam a jurisprudência dos Tribunais Pátrios em relação ao tema:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA. FORNECEDORA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO. INEXISTÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL (MORATÓRIA). CABIMENTO. REDUÇÃO. ESTIPULAÇÃO. PRÓPRIA FORNECEDORA. CONTRATO. ADESÃO. PERCENTUAL. 1% (UM POR CENTO). BASE DE CÁLCULO. VALOR DO CONTRATO. MANUTENÇÃO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. CUMULAÇÃO COM A MULTA MORATÓRIA. NATUREZA JURÍDICA DISTINTA. POSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. NÃO OCORRÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. OCORRÊNCIA. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

  1. A escassez de mão de obra no Distrito Federal não justifica a alegação sobre o atraso na entrega do imóvel, uma vez que todas as hipóteses, inclusive essa, devem ser incluídas no prazo de tolerância, inexistindo o apontado caso fortuito na espécie, pois a referida circunstância é inerente ao risco da atividade exercida pela ré, não podendo ser utilizada para justificar atraso além do contratualmente previsto. Há incompatibilidade entre a alegação, a rigor, não comprovada, com os princípios previstos no Código de Defesa do Consumidor. Admitir-se o contrário deixaria ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para cumprimento de sua obrigação, até porque a escassez de material, mão de obra, exigências de entes públicos, entre outros, são circunstâncias previsíveis à empresa incorporadora/construtora, razão pela qual se deve reconhecer a existência da mora e, tendo em vista que o imóvel não foi entregue, tem lugar a indenização pelos lucros cessantes, estes consubstanciados no valor do aluguel do imóvel pelo período do atraso, no caso, a ser apurado em liquidação de sentença.

[…](Acórdão n.882831, 20140111347407APC, Relator: ALFEU MACHADO, Revisor: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/07/2015, Publicado no DJE: 28/07/2015. Pág.: 142)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. EFEITOS DA REVELIA. INADMISSIBILIDADE DE PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE DO PEDIDO. VAGA PRIVATIVA DE GARAGEM. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE INEXISTÊNCIA DE VAGA. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS. ISENÇÃO DE ITBI. PROPAGANDA. VINCULAÇÃO DO PROPONENTE. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS APTOS A DESCARACTERIZAR A OFERTA. PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS DE OBRA. ATRASO NA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE”. ONUS EXCESSIVO AO PROMITENTE COMPRADOR. TERMO INICIAL PARA QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. MORA COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO CÍVEL DO AUTOR PROVIDA EM PARTE. APELAÇÃO CÍVEL DA RÉ PROVIDA EM PARTE.

[…]

III – Os bancos financiadores somente consideram a obra concluída após a averbação da carta de “habite-se” devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, momento, a partir do qual, dá-se início à amortização do saldo devedor. Verifica-se, portanto, que a demora na averbação do “habite-se”, importa em ônus excessivo ao consumidor, devendo-lhes ser restituídos os valores cobrados a título de juros de obra.

[…](Acórdão n.871393, 20140112000843APC, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Revisor: ALFEU MACHADO, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 27/05/2015, Publicado no DJE: 05/06/2015. Pág.: 220)

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Prazo de tolerância. Força maior. Lucros cessantes. Multa contratual. Correção monetária. Juros de obra.

[…]

6 – Tem-se por “juros de obra” ou “taxa de obra” o montante cobrado pela instituição financeira do mutuário, em contrato de financiamento habitacional, até que a obra seja concluída. A construtora, se responsável pelo atraso na conclusão da obra, deve ressarcirão consumidor os “juros de obra”.

[…](Acórdão n.853008, 20130111416958APC, Relator: ESDRAS NEVES, Relator Designado:JAIR SOARES, Revisor: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/02/2015, Publicado no DJE: 10/03/2015. Pág.: 439)

CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA EQUIDADE. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. LUCROS CESSANTES. VALOR DO ALUGUEL POR ARBITRAMENTO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda de imóvel é relação de consumo, uma vez que as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor.  2. Quando evidente a responsabilidade da construtora ré por atraso na entrega do imóvel e manifesto o desequilíbrio contratual gerador de onerosidade excessiva, apesar de o intervencionismo estatal ser admitido minimamente, plausível a inversão da multa moratória contratual de modo a alinhar a relação contratual face ao inadimplemento da parte ré.  3. Os lucros cessantes são devidos, independentemente de se tratar do Programa “Minha Casa Minha Vida”, em razão do descumprimento injustificado da avença pela construtora, o qual acarretou a indisponibilidade do bem para o contratante, que foi impedido de gozar da propriedade do imóvel. Não poder utilizar o bem como adquirido na avença é prova suficiente para reconhecer a obrigação do fornecedor em reparar as perdas e danos amargados pelo consumidor, ora decorrentes dos aluguéis que razoavelmente teve que pagar.  4. O preço do aluguel deverá ser arbitrado em sede de liquidação de sentença, correspondente à época em que o bem deixou de ser usufruído pelo autor, tendo em vista que, como é cediço, os preços de imóveis no Distrito Federal oscilam com certa frequência, em decorrência da natureza do objeto, nos termos do artigo 475-C, inciso II, do CPC. Entendimento diverso levaria ao enriquecimento sem causa de uma das partes.  RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  (Acórdão n.º 801715, 20131010051438APC, Relator: ALFEU MACHADO, Revisora: LEILA ARLANCH, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 09/07/2014, Publicado no DJE: 15/07/2014. Pág.: 95)

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – INVERSÃO DA MULTA A FAVOR DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM OS LUCROS CESSANTES – TAXAS DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL.

  1. A previsão contratual de contagem do prazo de tolerância em dias úteis não é abusiva, tendo em vista a magnitude da obra e os percalços enfrentados em construções de longo prazo.
  2. Em atenção ao Código de Defesa do Consumidor e ao equilíbrio contratual, inverte-se a multa moratória estipulada apenas contra o consumidor (REsp 955.134/SC).
  3. Não há óbice à cumulação da multa moratória e lucros cessantes, pois enquanto aquela visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação ou a presta de modo diverso do estipulado, estes têm por objeto a compensação do credor pelo que ele deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
  4. As taxas de condomínio são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves ao comprador.
  5. Deu-se parcial provimento ao apelo da autora e negou-se provimento ao apelo da ré.

(Acórdão n.882879, 20140111265412APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, Revisor: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/07/2015, Publicado no DJE: 05/08/2015. Pág.: 162)

APELAÇÃO CIVIL. REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO RETIDO. ART. 523, 1º, DO CPC. INFRINGÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. EVENTOS INERENTES AO RAMO DE ATIVIDADE EXERCIDO PELA EMPRESA. INAPLICABILIDADE. DEVER DE REPARAR LUCROS CESSANTES DEVIDOS. ITENS DE LAZER PROMETIDOS INDISPONÍVEIS. DESVALORIZAÇÃO DO BEM. DEVER DE REPARAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

  1. Caracteriza-se como óbice ao conhecimento do agravo retido a ausência de requerimento expresso da parte que o interpôs, seja nas razões de apelação ou nas contrarrazões.
  2. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa é apto a romper o nexo de causalidade. O evento que, mesmo quando for inevitável também era previsível na medida em que inerente ao ramo de atividade da empresa, não pode ser caracterizado como caso fortuito ou força maior apto a elidir a responsabilidade desta pelo atraso na entrega do imóvel a que se comprometeu.
  3. Restando configurada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso juridicamente injustificável na entrega da coisa prometida, forçoso reconhecer a obrigação desta em indenizar o promitente-comprador pelo que ele deixou de auferir com o uso do imóvel.
  4. Não tendo sido cumprida a cláusula contratual que previu a disponibilização de itens de lazer no empreendimento, deve a Incorporadora ressarcir o consumidor pela desvalorização que o bem sofreu em decorrência de tal fato, notadamente porque o quantum relativo a estes foi inserido no valor do imóvel.
  5. Se a avença entabulada entre as partes prevê a incidência de multa moratória em caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, esta também deverá ser aplicada inversamente em reprimenda à mora do fornecedor, sob pena de ofensa à equidade, à proporcionalidade e à razoabilidade.
  6. Acláusula penal moratória e os lucros cessantes têm naturezas diversas, razão pela qual são perfeitamente cumuláveis. Aquela tem caráter moratório, diferentemente dos lucros cessantes, os quais têm caráter compensatório.
  7. O aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de provocar ofensa aos atributos da personalidade e dar ensejo à reparação moral.
  8. Agravo retido não conhecido. Apelações conhecidas e desprovidas.

(Acórdão n.880681, 20140111308279APC, Relator: CARLO

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